Comprar una vivienda en Bogotá se ha convertido en un desafío cada vez mayor para los hogares, debido a una brecha creciente entre el valor de los inmuebles y la capacidad de pago. Entre 2011 y 2024, el precio del metro cuadrado aumentó 164%, mientras el ingreso real de las familias apenas creció 6%. El desequilibrio está modificando las decisiones habitacionales de los colombianos y consolidando el arriendo como una alternativa cada vez más extendida frente a la propiedad.
El cambio ya aparece en las estadísticas de vivienda. De acuerdo con el DANE, el 40,4% de los hogares colombianos vive actualmente en arriendo, mientras el 39,6% habita una vivienda propia, total o parcialmente pagada. La diferencia evidencia una transformación en la estructura habitacional del país, en un contexto marcado por precios elevados, restricciones para acceder a financiación y menor capacidad de ahorro. Para una parte importante de las familias, comprar vivienda se distancia cada vez más de sus posibilidades económicas.
El costo del alquiler también representa una presión considerable sobre los ingresos. Según información de Nu Bank Colombia, una persona que recibe un salario mínimo puede destinar entre 30% y 45% de sus ingresos al pago del arriendo, dependiendo de la ciudad. En Bogotá, Medellín y Cali, el canon de un apartamento supera con facilidad los $1,4 millones mensuales, mientras que una habitación compartida puede representar entre $600.000 y $900.000, reduciendo el margen disponible para otros gastos esenciales.
La situación supera incluso el umbral recomendado por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, OCDE, que establece que un hogar no debería destinar más del 40% de sus ingresos al alquiler. En Bogotá, el panorama resulta especialmente complejo para quienes reciben un salario mínimo, debido a que ningún sector ofrece, según los datos citados, un canon promedio que permita mantenerse dentro de ese límite. El problema inmobiliario, por tanto, trasciende el precio de compra y también afecta directamente la economía cotidiana.
La dimensión del desafío aumenta al observar la demanda habitacional de la capital. Más de 223.000 familias buscan acceder a una solución de vivienda en Bogotá, mientras el 70,2% de los hogares registra ingresos inferiores a 4 salarios mínimos, según la Secretaría Distrital del Hábitat. Al mismo tiempo, el crecimiento de los precios inmobiliarios ha superado ampliamente el aumento de los ingresos. Entre 2011 y 2024, esa diferencia llevó a que 7 de cada 10 familias solo pudieran acceder al 12% de la oferta disponible.
A la dificultad de reunir recursos propios se suma el acceso limitado al crédito hipotecario. Corficolombiana señala que esta modalidad de financiación representa apenas el 7,6% del PIB colombiano, uno de los niveles más bajos de América Latina. Además, solamente el 3,1% de los adultos accede a crédito hipotecario, situación relacionada con factores como las tasas de interés, la informalidad laboral y las exigencias del sistema financiero. La combinación de estos elementos restringe aún más las posibilidades de transformar el alquiler en propiedad.
El fenómeno tampoco es exclusivo de Colombia. Un informe de OBS Business School sobre el mercado inmobiliario español señala que desde 2018 el precio real de la vivienda en España aumentó 29,2%, mientras el salario neto de los trabajadores disminuyó 3,4%. Como consecuencia, comprar una vivienda exige destinar en promedio 44% de la renta disponible de los hogares, porcentaje que se aproxima al 60% en Madrid y Barcelona. El estudio también identifica un déficit superior a 740.000 viviendas en ese país.
En Colombia, aunque las ventas de vivienda muestran señales de recuperación, especialmente en el segmento No VIS, persiste el desafío de cerrar la distancia entre los precios y la capacidad de pago. Carlos Balado García, investigador de OBS Business School, advierte que cuando un hogar destina más del 40% de sus ingresos a la vivienda, reduce su capacidad de consumo, ahorro e inversión. El reto para el mercado será ampliar la oferta asequible, facilitar el crédito y desarrollar nuevos proyectos para que alquilar continúe siendo una elección y no la única posibilidad.
